コストは民法取引の主題の主要な特徴の1つです。 その症状は何ですか？ 値はどのように分類されますか？ 事業または不動産事業のどのような目的で、関連する指標がどのような方法で計算されますか？
コストと評価とは
価値のタイプとそれに伴う分類の根拠を検討する前に、それが何を表しているかを判断します。 世界とロシアの経済学者の間で彼女が明確な説明をすることを可能にする多くの基準があります。 最も人気のあるものは次のとおりです。コストは、財産権の譲渡の推定時刻に民法関係の主体間の相互作用のプロセスでトランザクションの条件として設定される金額またはオブジェクトを使用するための他のメカニズムです。 次に、「評価」の概念は、問題の金額を決定するメカニズムに関連付けられています。
評価の側面
評価の対象は、不動産、サービス、輸送、家庭用品、知的財産である可能性があります-個人や法人が関与する取引の対象となる可能性のある民法によって提供されるすべてのもの。 法的関係のある主題から別の主題への財産権の移転の基礎となる金銭的価値の決定に関連する手順は、両方の当事者によって認識された方法で実行されます。 それらは第三者によって提供されることもできますが、取引の主要な参加者との合意が必要です。
物品、資産、またはサービスのこれらまたは他のタイプの価値は、法的関係の性質に応じて、当事者の要求により、または法律の要件に基づいて決定される場合があります。 したがって、たとえば、不動産取引では、多くの場合、鑑定士のサービスの使用は、財産権の登録に必須です。
評価アプローチ
評価は、たとえば、値のタイプの決定と同様に、さまざまなアプローチのフレームワークで実行できます。 ロシアのビジネス慣行では、3つの主要なものがあります。 それらの本質を考えてみましょう。
収入モデルは、新しい所有者による評価オブジェクトの可能な使用からの推定収益の計算に基づく方法の使用を含みます-たとえば、レンタル。 比較モデルは、いくつかのオブジェクトのプロパティ値のタイプを特徴付ける図の研究を含み、基本的な特性に関して非常に類似している他のオブジェクトのインジケーターを備えています。 たとえば、アパートの適切な通貨インジケーターを決定する鑑定士は、原則として、不動産市場の既存のオファーを調べます。 コストモデルのフレームワークでは、オブジェクトを適切な機能状態に維持するために必要なコストが計算されます。 たとえば、人がトラクターを購入する場合、その人が雇った評価専門家は、このタイプの輸送のコストを決定するときに、機器の修理に関連する潜在的なコストを考慮に入れる必要があります。
コスト結果
プロパティ値のタイプが分析され、対応する評価が行われるとすぐに、その結果は、トランザクションの最終価格を決定するためのガイドラインとして使用できます。 または、他の目的-たとえば、保険契約の締結、ローンの付与、株式の売却など。ロシアの専門家によるさまざまなオブジェクトの評価において、どのような種類の価値が区別されるかを考えてみましょう。 また、関連情報を実際に使用する方法についても説明します。
コスト分類
これまたはその評価オブジェクトのどのような種類の価値が現代の専門家によって区別されていますか？ 分類基準はたくさんあります。 ロシアの経済学者の間で一般的なモデルの1つを検討してください。
特に、市場価値が含まれています。 これは価格であり、競合セグメントでの販売が想定されている場合、オブジェクトの評価時に固定されます。 つまり、正しい値を決定するための前提条件は、商品の価格設定の原則に関する公開情報を入手できること、価格に影響を与える重要な外部（規制）要因がないことです。
検討中のモデルには投資価値があります。 その指標は、特定のオブジェクトへの投資に関心のある人に情報を提供するために識別されます。 場合によっては、投資価値が市場価値と一致することがあります。 しかし、これは常に当てはまるわけではありません。 場合によっては、投資と同時に、オブジェクトの残存価値も計算されます。 その価値は、取引対象の転売の事実に基づいて考えられる収益の金額を表します。
地籍の値があります。 設立の目的は、特定の州または業界の登録簿にオブジェクトを記録し、関連するステートメントによって情報を後で使用することです。 原則として、この場合、税金の計算について話します。 不動産について話す場合、土地台帳の値は通常、市場よりも低いか、ほぼ同じです。
保険金などもあります。 保険契約に基づく支払額の計算が含まれます。 場合によっては、オブジェクトの交換コストも同時に計算されます。 これは、たとえば、保険会社との対応する合意が金銭的補償を意味せず、損傷または故障時にオブジェクトを元の機能状態に戻す場合に発生します。
したがって、私たちはロシアの経済学校で最も一般的な4つのタイプの価値とそれらを補完するいくつかの価値を検討しました。 もちろん、このリストは完全なものではありません。 オプションとして、法的地位の異なるオブジェクトの特性に関して、プライベートタイプの市場価値、投資、または地籍があります。 次に、対応するパラメータが実際的な意味で計算されるオブジェクトの本質の研究に移ります。
ビジネス評価
もちろん、決定される値に関連して特定の種類のオブジェクトが多数あります。 ロシアの商慣行で最も頻繁に遭遇するのは、ビジネスと不動産です。 最初のケースでは、企業の資産、管理原則、利益を生み出す活動の全体が評価されます。 企業の価値の種類を検討する前に、対応する評価の対象に直面する目標を決定することは有用です。
なぜビジネスのコストパラメータを決定するのですか？ ここでの最初のオプションは、企業を売却する見通しです。 会社の所有者は別のことをすることを決定するかもしれませんが、その前に電流を別の所有者の手に移すことが有益です。 また、企業の経営の質を向上させ、経営システムの潜在的な欠点を特定するために、ビジネス評価を行うことができます。 もう1つのオプションは、十分な運転資本がない場合、または会社が市場を拡大するタスクを設定しているため、追加の資金が必要な場合に投資家の注意を引くことです。 ローンを申請するときにビジネス評価を実行できます。それは、原則として、銀行によるローンの付与に関する決定を行うためのガイドラインとして機能することです。
ビジネス評価値
企業の評価にはどのような種類の価値が関係していますか？ ここで最もよく使用される原則は何ですか？ 事業評価に適用できる主な価値のタイプは、市場と投資です。 一部の専門家によると、企業を購入する可能性を考慮して、パートナーは関連する見通しの分析で2番目の方向に焦点を当てることをお勧めします。 ビジネスの典型的な「市場」価格は、企業の開発の可能性について必ずしも明確に語らない指標であるためです。 しかし、それを正確に特定することについて話している場合、必要な数を計算するための主要な原則は、以下に基づくことができます。
-利用可能な指標を他の市場参加者に特徴的なものと比較することによって;
-ビジネスの競争上の利点の研究;
-評価を行う専門家の主観的ビジョンについて;
-外部要因の影響の研究。
ビジネスの投資価値の決定について話している場合は、同じ原則を適用できますが、それらに加えて、他の多くの原則を使用することもできます。
-ビジネスに関与するエンティティの動作のモデリング（要因の影響）;
-収益性の計算（時間の経過に伴う市場価値の増加）。
価値の特定の指標は、ビジネスへの投資の推定サイズと、投資収益率の見通しに応じて、ビジネスまたは投資家の潜在的な購入者を満足させることができます。 多くの場合、投資は信用起源である可能性があります。 可能な利益の値は、ゼロと異なるだけでなく、銀行への利息の支払いも保証する必要があります。 ビジネスの市場および投資価値を反映する指標を数えない、投資家の意思決定における追加のガイドラインには、以下が含まれる場合があります。
-ビジネスの推定持続可能性（長期間にわたって収入を生み出す能力）;
-投資回収期間と競争力のあるビジネスとの相関関係（おそらく、投資家が別の会社に投資し、バイヤーがそれを取得する方が収益性が高い）。
-パートナー間の信頼のレベル。
これらの基準は非常に主観的です。 したがって、ビジネス慣行では、ビジネスの市場および投資価値は重要なパラメーターですが、必ずしも重要なパラメーターではありません。
別の考えられる要因は、投資または可能な購入についてビジネスを評価することに関連する作業のタイプのコストです。 企業の調査に、実際の利益を意味しない重要な投資が伴う場合（たとえば、外部の専門家、監査人、アナリストに連絡するなど）、ビジネスの投資家または潜在的な購入者は、特定の会社との取引を望まない可能性があります。
プロパティ評価
プロパティ値の種類と、それを評価するために実装されているアプローチを調査することは有用です。 しかし、以前は-ビジネスの場合のように-対応するタイプの民事取引の参加者が追求する目標を定義しています。 資産価値のタイプを調査する必要性、および鑑定士のサービスに目を向ける必要性は、以下の主なケースで発生します。
-アパート、オフィス、その他の建物または敷地の売却のトランザクションがあります。
-会社の重要な資産
-課税ベースのサイズは、固定資産税の観点から決定されます。
もちろん、実際には不動産評価の理由は他にもあります。 たとえば、基本的な手順に加えて、見積もりコストのタイプを決定することが必要になる場合があります。 または-オプションとして-州のニーズに応じた移転を目的として不動産を評価します。
プロパティ評価値
上記で述べたように、企業価値の主なタイプは市場と投資です。 不動産に関しては、同じパラメータを調査できますが、原則として、他にもいくつかあります。 つまり、オブジェクトの地籍と保険価額です。 場合によっては、清算も決定されます。 上記の市場および投資価値を決定する機能については、すでに検討しました。 不動産の場合、一般的な原則とその形式は、ビジネスの評価に使用されるものとほぼ同じです。 それらは、対応する市場の詳細にさらに適応している場合にのみ関与します。「競争」は「状態」（修理のレベル、仕上げ材とその品質など）、「収益性」-予想される「価格の上昇」によって置き換えられます。
次に、地籍、保険、および清算の値の計算がどのように実行されるかを調べます。 それらのすべてにいくつかの詳細があります。 リストから決定された各タイプの値は、評価方法の側面の特徴によって特徴付けられます。 それらを考慮してください。
不動産の地籍の価値に関しては、鑑定士は、関連する法的情報源、財務省の勧告、および住宅に関する関連情報の実用化に責任を負う他の部門に反映されている方法論を基礎としています。 場合によっては、オブジェクトの市場価値の決定に固有の基準も使用できます。 さまざまな技術文書を調べることができます。
不動産の保険金額を決定することがタスクの場合、この場合、原則として、鑑定士は主に市場の方法に基づいて導かれますが、売買取引の実際の内容に合わせて調整されます。 たとえば、住宅ローンでアパートを購入した場合、ローンの金額のみを保険金額に含めることができます。 そしてこの場合、保険会社との契約に基づく金額を計算するための適切な基礎は、アパートの市場価値が純粋な形で取られた場合よりも低くなる可能性があります。
住宅ローンは、オブジェクトの残余価額が民法取引の対象にとって実質的に重要である可能性がある市場セグメントの例です。 たとえば、個人または組織がローンを支払うための条件を満たすことができない場合、銀行はおそらく質権を与えられた不動産を売却することを決定します。 ローン取引に署名する前でも、金融機関はおそらくプロジェクトの清算コンポーネントの見通しを分析したいと思うでしょう。
ただし、一部の専門家は、銀行とのやり取りの際に不動産取引に関して「残存価値」という用語を使用することを違法と見なしていることに注意してください。 事実、住宅ローン契約は、デフォルトでは、アパートを銀行の所有者に強制的に譲渡することを意味するのではなく、ローンのセキュリティ対策にすぎません。 清算時の清算価値とは、オブジェクト（たとえば、ビジネス）の所有者が（たとえば、企業の破産により）自分の資産を売却できる価格を計算することを意味します。 したがって、不動産に関して問題の用語を使用する場合は注意して使用する必要があります。
